Módszertan

Utolsó frissítés: 2026. augusztus 28. · módszertani verzió: 1.0

Ez az oldal azért nyilvános, mert egy fejlesztőnek nem elég egy szám: tudnia kell, hogyan jött ki, milyen feltevésekkel, és mit nem vizsgál a számítás. Az alábbi képlet és minden paraméter pontosan az, amit a főoldali kalkulátor futtat.

1. Mit számol a maradványérték-módszer

A módszer a tervezett projekt teljes árbevételéből visszafelé haladva vezeti le, mennyit érdemes maximum fizetni a telekért. Nem a telek mai forgalmi értékét adja meg, hanem azt az árplafont, amely fölött a projekt már nem termeli meg az elvárt fejlesztői hozamot.

nettó eladható terület = bruttó szintterület × hatékonyság erkélyterület = nettó eladható terület × erkélyarány árazási terület = nettó eladható terület + erkélyterület × 0,5 bruttó árbevétel (GDV) = árazási terület × eladási ár nettó árbevétel = bruttó árbevétel ÷ (1 + áfakulcs) kivitelezési költség = bruttó szintterület × építési egységköltség soft cost = kivitelezési költség × 10% finanszírozási költség = (kivitelezés + soft cost) × 5% teljes költség = kivitelezés + soft cost + finanszírozás fejlesztői profit = teljes költség × 15% MARADVÁNY TELEKÉRTÉK = nettó árbevétel − teljes költség − fejlesztői profit

2. Az alapfeltevések, egy helyen

Paraméter	Alapérték	Megjegyzés
Soft cost	10%	a kivitelezési költségre: tervezés, engedélyeztetés, műszaki ellenőrzés, marketing
Finanszírozási költség	5%	a kivitelezés és soft cost összegére, egyszerűsített formában
Fejlesztői profit	15%	a teljes költségre vetítve (profit on cost)
Áfakulcs	5%	új lakóingatlan kedvezményes kulcsa
Erkélyarány	10%	a nettó eladható területre vetítve
Erkély beszámítása	50%	a támogatott hitelek fajlagos ár-számításának gyakorlata szerint

Ezek kiinduló feltevések, nem az Ön projektjeinek tényadatai. Egy éles értékelésben mindegyik felülírható, és mindegyikhez forrásmegjelölés tartozik: honnan jött a szám, milyen dátummal, ki hagyta jóvá.

3. Miért számol az erkéllyel

A támogatott lakáshitelek fajlagos ár-korlátja nem a bruttó, hanem egy súlyozott területre vonatkozik: a nettó alapterülethez az erkély, loggia és terasz fele adódik hozzá. Ennek következménye, hogy ugyanaz a lakás ugyanazon az áron beleférhet vagy kieshet a támogatott körből — kizárólag a homlokzatterv miatt.

Ezért a modell külön kezeli a nettó eladható területet és az árazási területet. Egy 10 százalékpontos erkélyarány-változás a fenti alapesetben mintegy 27%-ot mozdít a telek maradványértékén. Ez a legkevésbé ismert, mégis az egyik legerősebb tengely.

4. Érzékenységvizsgálat

A kalkulátor négy tengelyen méri, mennyire érzékeny az eredmény, és a legerősebbet jelöli meg:

Nettó / bruttó hatékonyság — ±5 százalékpont
Építési egységköltség — ±10%
Erkélyarány — ±10 százalékpont
Eladási ár — ±5%

Az alapesetben a hatékonyság és az építési költség szinte azonos súlyú — ez az a megfigyelés, ami a legtöbb fejlesztői táblázatból kimarad, mert a hatékonyság ott általában egyetlen fix szám.

5. Forgatókönyvek

A három forgatókönyv piaci kitettséget modellez, nem tervezési döntést:

Forgatókönyv	Eladási ár	Építési költség
Óvatos	−7%	+8%
Alap	a megadott érték	a megadott érték
Bátor	+5%	−5%

6. Adatforrások

A modell két külső adatcsoportot használ, és mindkettőt forrásmegjelöléssel, időbélyeggel tesszük a riportba:

Építőipari költség- és árindexek — a Központi Statisztikai Hivatal nyilvános adatközlései alapján, negyedéves frissítéssel.
Lakáspiaci ár- és forgalmi adatok — a KSH és a Magyar Nemzeti Bank nyilvános kiadványaiból, index formában.

Amit nem teszünk: nem gyűjtünk automatizáltan hirdetési adatot, és nem állítunk elő saját tranzakciós adatbázist. A védhető pozíció nem az adatbirtoklás, hanem a dokumentált, forrásmegjelöléses levezetés.

7. Amit a számítás nem vizsgál

Ezt fontos kimondani, mert a hiányzó vizsgálat a legnagyobb kockázat egy telekvásárlási döntésben:

a helyi építési szabályzat konkrét előírásait és a beépíthetőség jogi korlátait,
a telek jogi állapotát, terheit és a tulajdonviszonyokat,
a közműkapacitást és a rákötés költségét,
a talajmechanikai, örökségvédelmi és környezeti korlátokat,
a parkolási és benapozási követelmények tényleges hatását a kiosztásra,
az értékesítés időbeli ütemezését és a projekt tényleges cash flow-ját.

Ezek egy része az előfizetéses modellben paraméterként megjelenik, a jogi és műszaki értelmezés viszont mindig szakértői felelősség marad — nem gépi kimenet.

8. A három termékszint

Szint	Emberi ellenőrzés	Mire használható
Indikatív	nincs	előszűrés, tájékozódás; felelősség kizárva
Ellenőrzött	kijelölt szakértő	belső döntés, tárgyalás, befektetői egyeztetés; nem aláírt
Aláírt	okleveles értékbecslő, megbízás alapján	hivatalos vagy banki cél, a befogadó feltételei szerint

Amit soha nem állítunk: hogy „a bank elfogadja”. A hitelező mindig a saját belső szabályzata szerint dönt arról, milyen értékelést fogad be és kitől. Amit adunk: a szabályzathoz illeszthető, auditálható, többmódszeres és aláírható információs csomag.

9. Reprodukálhatóság

A fenti képlet a főoldali kalkulátorban futó kóddal azonos. A dokumentált alapeset — 2 000 m² telek, 3 000 m² bruttó szintterület, 75% hatékonyság, 1,5 M Ft/m² eladási ár, 700 e Ft/m² építési költség — 585,7 M Ft maradvány telekértéket ad. Ha ettől eltérő számot kap ugyanezekkel az inputokkal, az hibajelzés — kérjük, jelezze felénk.

Mintariport — a fenti alapeset teljes levezetése hét oldalon, bemenő adatokkal, érzékenységvizsgálattal és a korlátozó feltételekkel: mintariport letöltése (PDF).

Vissza a kalkulátorhoz